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大乐透杀号软件破解版:一線城市樓市小陽春消退? 觀望還是出手

2019-05-05 15:49 來源:中國證券報

3月開春,北京等部分一線城市樓市回暖,但從4月的統計數據看,熱度有所下降。“小陽春”將如何演繹?“五一”小長假期間,中證君走訪北京一些樓盤和中介機構看到,購房者熱情難言高漲。

分析人士指出,眼下做出一線城市“小陽春”退熱的判斷或為時尚早,預計一線城市房地產銷售增速的反彈還能持續至年中,二線城市整體成交表現將轉好,三四線城市回調壓力大,各城市間分化也會持續加劇。未來,房價過快上漲城市調控收緊可能性加大。

一線城市“小陽春”是否依舊?

中證君4日上午來到南四環某商業樓盤售樓處,有4組顧客正在看房。該樓盤于去年開盤,計劃本月清盤,目前還剩幾十套住宅尚未售出,遠不及該地段前兩年開盤不久便售罄的場面。為了促銷,該樓盤五一期間也給出了讓利優惠。“5月底前交齊40%的首付,有1%的折扣。”售樓處工作人員向中證君介紹。

在該樓盤附近的另一家售樓處,去年開盤的商業住宅也尚有數十套仍在待售,最新一期樓盤尚未開盤,該售樓處已給出優惠,“提前交150萬押金,可享受1%的折扣”,售樓處工作人員向正在看房的2組顧客建議。

中指研究院發布的4月中指百城價格指數報告顯示,4月份,北京、上海等十大城市(新建)住宅均價漲幅較3月收窄0.04個百分點。

中原地產首席分析師張大偉指出,部分地區房地產市場在“小陽春”帶動下房價復蘇上行,但房價轉漲讓不少潛在需求轉而觀望,從而出現了成交量上漲乏力的情況。

58安居客房產研究院首席分析師張波對中證君表示,4月購房者信心指數今年以來首次出現下跌,環比下跌2.4%。經紀人信心指數則維持小幅上揚,上漲0.9%。

二手房方面,張波指出,從安居客線上重點監測的67城二手房掛牌房價來看,整體環比上漲0.16%,北京二手房掛牌價格四月環比出現微下滑,由60529元/平方米降至59968元/平方米,上海出現微上漲,由49547元/平方米上漲至49576元/平方米,廣州、深圳的房價也保持著平穩狀況下的微漲跌。

北京某中介機構二手房銷售人員對中證君表示,“近期無論是成交還是咨詢都很少,比不上三月份,更無法與2017年相比。”

與此同時,貝殼研究院4月29日給出的數據顯示,從北京、上海、深圳、廣州四個一線城市二手房市場表現看,4月市場并沒有延續“小陽春”的熱度,4月,中介機構鏈家二手房實時交易量出現了20%-30%的環比下降。此前樓市反彈較為明顯的北京4月二手房市場成交乏力,環比3月下降34%。

不過部分業內人士認為,眼下做出一線城市“小陽春”退熱的判斷或為時尚早。

張波稱,從58安居客線上的表現來看,一線城市“小陽春”的熱度還在持續。一線城市找房熱度4月環比微跌0.5%,分城市來看,北京、上海的找房熱度持續升溫,雙雙突破2%,廣州呈現一定程度的下滑,深圳保持相對平穩。預計一線城市的熱度將維持小幅震蕩、微度上揚格局,一二手房整體成交量有望好于去年同期,房價則保持相對穩定。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,北京二手房市場并非轉冷,4月北京二手房成交的環比下滑是3月集中釋放后的自發回落。目前剛需仍為交易主力,改善性需求鏈條尚未真正啟動。

整體而言,天風證券認為,一線城市本輪調控時間長、力度大,2019年以來,在房貸利率下降帶動下,長期壓抑的剛性需求加速釋放,銷售增速快速反彈。參考歷史規律,結合對貨幣政策的判斷,預計一線城市房地產銷售增速的反彈還能持續1個季度左右至年中。

二線城市熱度提升三四線將現分化格局

張波對中證君表示,樓市熱度的提升在二線城市表現明顯,二線城市整體成交量占比不斷提升將成為大趨勢。三四線城市則面臨分化格局。

展望后市,克而瑞地產研究也認為,二線城市總體成交有望保持平穩,成交表現將轉好。其中值得關注的當屬各都市圈內核心城市,該機構羅列了短期內市場可能轉好的明星城市,大體分為以下幾類:

首先,長三角的部分城市諸如南京、杭州、合肥、蘇州、寧波等城市經過了2018年的調整,市場已經逐步回歸理性,供應也逐步放量,對成交有一定的刺激作用,預計這類城市的成交量會小幅轉暖。

其次,珠三角核心二線城市,土拍市場熱度居高不下,高溢價地塊頻出,成本驅動增強了購房者對后市預期,市場回暖也在意料之中。

最后,中部城市諸如重慶、武漢、成都、西安、鄭州等城市因人口基數較大、城市基礎配套完善,短期內市場需求依舊旺盛,熱度還將持續一段時間。而沈陽、大連、濟南等環渤海城市因成交低迷,庫存壓力相對較大,后期走勢不容樂觀。

此外,克而瑞地產研究表示,三四線城市回調壓力大,各城市間分化也會持續加劇。

機構:一季度23城房價步入“過熱”區間

二季度調控收緊可能性加大

4月25日,上海易居房地產研究院發布一季度《中國百城房價報告》。報告顯示,一季度,易居研究院監測的100個城市新建商品住宅成交均價為13685元/平方米,同比上漲13.1%,相比1-2月份12.0%的漲幅,一季度漲幅有所擴大。

觀察歷史數據,2018年下半年開始,全國100城年初累計房價同比漲幅持續擴大。今年2月份該漲幅略有收窄,這和春節假期效應有關。到了3月份該漲幅繼續擴大。尤其是3月份房地產成交行情還不錯、市場預期有所調整,這也使得百城房價同比漲幅繼續擴大。

報告對100個城市年初累計新建商品住宅成交均價同比漲幅進行分類,將其劃分為過熱、偏熱、合理、偏冷和過冷5個區間。

統計顯示,2019年第一季度,100個城市中有23個城市步入到“房價過熱”區間,其中中山房價漲幅最大,達到61%的水平。同時,有5個城市步入到“房價過冷”區間,包括肇慶、廊坊、莆田、泉州和三亞。報告指出,客觀來講,形成房價過冷現象有很多原因,比如成交項目過多集中在郊區市場、市場交易持續下滑等。

報告判斷,房價過熱城市調控收緊的可能性加大。近期監管層再度強調“房子是用來住的、不是用來炒的”定位要求。這可能意味著,二季度房價上漲過快的部分城市存在調控收緊的可能。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,近期部分城市出臺收緊性的調控措施。例如,西安收緊公積金提取要求、蘇州土地拍賣設定限價。預計后續類似措施會增加,包括整頓房地產交易秩序。

責任編輯:許敏

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